Treasury = sturen op kasstromen!

De treasuryfunctie binnen een woningcorporatie houdt zich bezig met de risico’s die samenhangen met alle toekomstige kasstromen. Deze risico’s komen voort uit zowel de langjarige ontwikkeling van de liquiditeit (de financieringsbehoefte) als de samenstelling van de bestaande lening portefeuille (herfinanciering en renteconversies).

door gastauteur drs. Jeroen Hardy
door gastauteur drs. Jeroen Hardy

Kasstromen - de financieringsbehoefte

Het belang van sturen op de toekomstige kasstromen komt nadrukkelijk tot uiting in het gezamenlijk beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – de toezichthouders. Eén van de belangrijkste financiële ratio’s waar de toezichthouders naar kijken is de interest coverage ratio (ICR), oftewel de rentedekkingsgraad. De ICR geeft inzicht of de woningcorporatie voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen. Waar veel woningcorporaties echter mee worstelen, is de voorspelbaarheid en de stabiliteit van de kasstromen. Onder de voorspelbaarheid en de stabiliteit worden de verschillen tussen de geprognosticeerde en de gerealiseerde kasstromen verstaan. Dit geldt niet zozeer voor de operationele kasstromen, maar meer voor de investeringskasstromen. Vaak blijven de investeringskasstromen achter ten opzichte van de prognose door bijvoorbeeld vertraging bij nieuwbouw als gevolg van de flora en fauna wetgeving, ingediende bezwaarschriften of de stikstof problematiek.

Het achterblijven van de investeringskasstromen komt tot uitdrukking in een zogenaamde realisatie index. Investeringen zijn noodzakelijk om de kwaliteit en daarmee de toekomstige kasstromen van de vastgoedportefeuille op peil te houden. Een lage realisatie index leidt uiteindelijk tot hogere onzekerheid over de toekomstige stabiliteit van de kasstromen. De mate waarin de corporatie de prognose weet te realiseren, is tevens een indicator voor de mate waarin de woningcorporatie het programma van investeringen beheerst. De toezichthouders hechten veel waarde aan de realisatie index bij de beoordeling van de investeringsopgave en het vrijgeven van het borgingsplafond. Een lage score betekent dat een woningcorporatie minder in control lijkt bij de uitvoering van het beleid. Dit geldt echter ook bij een hele hoge score van de realisatie index.

Rentedekkingsgraad (ICR)

De treasuryfunctie binnen een woningcorporatie houdt zich veelal alleen bezig met het monitoren van de realisaties ten opzichte van de prognose en het afdekken van het renterisico. Bij voorkeur wordt de treasuryfunctie ook aan de voorkant betrokken bij het opstellen van de prognose als onderdeel van de begroting. Veelal wordt er ambitieus gerekend in de begroting, maar een realistische prognose leidt tot een betere realisatie index.

Kasstromen – de bestaande lening portefeuille

Naast het monitoren van de kasstromen houdt de treasuryfunctie zich bezig met het minimaliseren van de renterisico’s. De renterisico’s hangen voor een groot deel samen met de samenstelling van de bestaande lening portefeuille. Renterisico is de mate waarin de exploitatie gevoelig is voor de hoogte van de rentestand. Algemeen uitgangspunt bij rente- en risicomanagement is het zoveel mogelijk in de tijd spreiden van renteconversie- en herfinancieringsmomenten over de jaren. Renterisico’s doen zich voor bij:

  1. contractuele renteconversies
  2. herfinanciering van af te lossen leningen en bij
  3. leningen met een variabele rente.

Aw en WSW beoordelen de volgende onderdelen:

  1. Renterisico
  2. Herfinancieringsrisico
  3. Liquiditeitsrisico

Renterisico
Van oudsher had het WSW een richtlijn renterisico op haar website staan. Volgens deze richtlijn mag vrij vertaald het deel van de lening portefeuille van een individuele corporatie dat jaarlijks blootstaat aan renteherziening en/of herfinanciering niet meer bedragen dan 15% van die lening portefeuille. In 2014 besloot het WSW dat zij de richtlijn niet gebruikt als richtlijn waar elke individuele woningcorporatie aan moet voldoen. Het WSW handhaafde wel de 15% als risicomaatstaf voor de maximum herfinanciering voor WSW op het collectief aan woningcorporaties. Dit komt voort uit de wens van WSW dat het liquiditeitsrisico binnen het totale borgingsstelsel beheersbaar blijft en dat het WSW wil voorkomen geconfronteerd te worden met het risico op omvangrijke aanspraken op het borgingsstelsel die het niet kan honoreren. In het gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW zijn daarom weer criteria opgenomen met betrekking tot het maximale renterisico per individuele corporatie.

Herfinancieringsrisico
Naast het renterisico kijken de toezichthouders ook naar het zogenaamde herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico is het risico dat de woningcorporatie geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is of dat de woningcorporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is.

Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is het risico dat de woningcorporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, vanwege een tekort aan liquide middelen. Dit kan worden ondervangen door een goede liquiditeitsprognose en -planning. Oftewel, adequaat sturen op kasstromen.

Het maandelijks bijwerken van de realisaties en updaten van de prognose mag niet worden onderschat. Treasury is bovenal sturen op kasstromen.

Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op via 078-6810804 of e-mail connect@hcenh.nl.